전세계약(또는 월세계약)에서 가장 중요한 건 ‘이 집이 안전한가’를 계약 전에 확인하는 것입니다. 그 판단의 출발점이 바로 등기부등본(등기사항전부증명서)입니다.
등기부등본은 어렵게 느껴지지만, 실제로는 딱 3가지만 보면 됩니다. 이 글에서는 근저당, 가압류, 압류가 무엇인지, 그리고 “있으면 무조건 위험한지”를 최대한 쉽게 정리했습니다.
목차
- 왜 등기부등본을 꼭 봐야 하나?
- 등기부등본 발급 방법(어디서 뽑나)
- 등기부등본 구성: 표제부·갑구·을구
- 초보자가 꼭 볼 3가지 체크포인트
- 근저당·가압류가 있으면 어떤 의미?
- 안전 판단 간단 계산법(대략 기준)
- 계약 전 최종 확인 체크리스트
- 관련 글(내부링크)
- FAQ
1) 왜 등기부등본을 꼭 봐야 하나?
등기부등본은 “이 집의 권리 관계”를 보여줍니다. 쉽게 말해, 집이 빚(대출)으로 묶여 있는지, 압류·가압류 같은 위험 신호가 있는지를 계약 전에 확인할 수 있는 가장 확실한 자료입니다.
전입신고·확정일자·반환보증 같은 보호 장치도 중요하지만, 그 전에 처음부터 위험한 집을 피하는 것이 가장 안전하고 비용도 적게 듭니다.
2) 등기부등본 발급 방법(어디서 뽑나)
등기부등본의 공식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 보통 아래 방법으로 발급합니다.
- 인터넷 발급 (가장 많이 사용)
- 무인발급기
- 등기소 방문
계약 전 확인용이라면 인터넷으로 PDF 저장해두는 것을 추천합니다. (계약 직전에도 한 번 더 최신본으로 확인하는 편이 안전합니다.)
3) 등기부등본 구성: 표제부·갑구·을구
등기부등본은 크게 3파트로 봅니다.
- 표제부: 집의 기본 정보(주소, 면적, 건물 정보)
- 갑구: 소유권 관련(소유자, 가압류/압류/경매 등 위험 신호가 주로 등장)
- 을구: 담보권 관련(근저당권, 전세권 등 ‘대출/담보’가 주로 등장)
갑구 + 을구만 제대로 봐도 계약 리스크의 80%는 걸러낼 수 있습니다.
4) 초보자가 꼭 볼 3가지 체크포인트
① 소유자(집주인) 일치 여부
갑구에서 소유자가 누구인지 확인하세요. 계약 상대(임대인)와 등기부등본 소유자가 다르면 위임장 등 추가 확인이 필요합니다.
② 갑구에 ‘압류/가압류/경매’ 문구가 있는지
갑구에 아래 문구가 보이면 위험 신호로 보고 추가 확인이 필요합니다.
- 가압류
- 압류
- 경매개시결정
- 가처분
③ 을구에 ‘근저당’이 얼마나 잡혀 있는지
을구의 핵심은 근저당권입니다. 근저당이 있다고 해서 무조건 계약이 불가능한 것은 아니지만, 보증금 회수 위험을 반드시 따져봐야 합니다.
5) 근저당·가압류가 있으면 어떤 의미?
근저당권이란?
근저당은 은행 등이 “이 집을 담보로 돈을 빌려줬다”는 의미입니다. 문제는 집이 경매로 넘어가면 근저당이 보증금보다 먼저 변제될 가능성이 크다는 점입니다.
가압류/압류란?
가압류는 채권자가 “나중에 돈 받기 위해 미리 묶어두는 조치”이고, 압류는 국세·지방세 등 체납 관련으로 등장하는 경우가 많습니다.
즉, 갑구에 가압류/압류가 있으면 집주인의 채무 리스크가 있다는 신호일 수 있으니 계약은 매우 신중하게 판단해야 합니다.
6) 안전 판단 간단 계산법
초보자가 가장 쉽게 할 수 있는 1차 판단은 이것입니다.
(집 시세)에서 (선순위 채권 추정)을 빼고, 그 결과가 내 보증금을 충분히 덮는지 보는 방식입니다.
정확한 계산은 상황마다 다르지만, 등기부등본에서 보이는 근저당 설정액은 대출금보다 크게 잡히는 경우가 많다는 점을 감안해야 합니다. 그래서 불안하다면 ‘반환보증 가입 가능 여부’를 안전 판단의 기준으로 삼는 것도 좋습니다.
7) 계약 전 최종 확인 체크리스트
- 등기부등본 최신본 확인 (계약 직전)
- 갑구에 압류/가압류/경매 문구 여부
- 을구에 근저당 규모 확인
- 집주인(소유자) 일치 여부 확인
- 불안하면 반환보증 가입 가능 여부부터 체크
그리고 계약 후에는 전입신고와 확정일자 같은 절차를 통해 보증금 보호 장치를 완성해야 합니다.
관련 글
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FAQ
Q. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건은 아닙니다. 다만 보증금 회수 위험이 커질 수 있으므로 근저당 규모와 집 시세, 반환보증 가입 가능 여부를 함께 고려해야 합니다.
Q. 갑구에 가압류가 있으면 바로 피해야 하나요?
가압류/압류는 집주인의 채무 위험 신호일 수 있습니다. 계약 전 추가 확인이 필요하며, 불안하면 다른 매물을 검토하는 것이 더 안전할 수 있습니다.
Q. 등기부등본은 언제 확인하는 게 가장 좋나요?
최소 2번이 좋습니다. 계약 전 1회, 그리고 계약 직전 최신본으로 1회 확인하면 안전합니다.
마무리
등기부등본은 어렵게 느껴져도, 실제로는 갑구(위험 신호)와 을구(근저당)만 제대로 보면 전세·월세 계약 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
‘보증금 보호’는 계약 후가 아니라 계약 전부터 시작이라는 점, 꼭 기억하세요.